Riaditeľ odboru projektového financovania a financovania nehnuteľností z ČSOB sa vyjadril, že realitný trhu v roku 2015 napreduje správnym smerom, a teda sa opäť preberá k životu. Asi netreba nijako zvlášť zdôrazňovať, že najväčší rozmach zaznamenali mestá ako Bratislava, Žilina a Košice, kde sa objavuje aj najvyšší počet nových rozostavaných projektov. Dominuje najmä dopyt po bývaní. Ekonomické, kultúrne a spoločenské mestá, ktoré predstavujú centrá obchodu i života bežných ľudí, boli a stále sú sprevádzané obrovskou migráciou. Ľudia tu totiž nachádzajú lepšie podmienky pre život, prácu, štúdium a podobne. Dopyt po realitách bol vždy najsilnejší v miestach, kde sa sústreďuje väčšina pracovných ponúk, ekonomickej sily či obchodu. Dobrá infraštruktúra a občianska vybavenosť zohrávajú pri kúpe nehnuteľnosti podstatnú rolu. Čo ďalšie ovplyvňuje rozvoj realitného trhu? Nech sa páči, čítajte ďalej…
Zdravší dopyt po bývaní
Aby mohol realitný trh rásť, v prvom rade sa musí oprieť o stabilnú ekonomickú aktivitu. Tá je spojená s dostatočnou kúpnou silou a príjmami obyvateľstva. Môžeme tvrdiť, že v súčasnosti je dopyt po bývaní oveľa zdravší ako tomu bývalo v minulosti. Je totiž vedený domácim obyvateľstvom a jeho finančnými možnosťami. Nie je nutné uchyľovať sa k špekulatívnemu zahraničnému dopytu. Druhým faktorom je reálne zhodnotenie potrieb obyvateľstva po novom bývaní, no vo veľkom sa tiež zvažujú ponuky kancelárií na prenájom. Toto privádza čoraz viac ľudí z dedín do miest, čím sa opäť dostáva do popredia mestský spôsob života. Mladé rodiny si už nekladú za prioritu postaviť rodinný dom na dedine, ale skôr hľadajú byty, ktoré sú situované v blízkosti centier významných miest. Prihliadajú pritom na kvalitu občianskej vybavenosti, možnosti verejnej dopravy, služby pre deti, blízkosť parku a možnosti voľnočasových aktivít. V Bratislave sa predá v súčasnosti denne 3 až 5 bytov.
Investičný dopyt
Pozitívny sentiment na trhu je jedným z kritérií, ktoré ovplyvňujú trh s realitami. V praxi to znamená trhovú náladu a dôveru v budúcnosť. Tento menovateľ ovplyvňuje aj veľkosť investičného dopyty, ktorým sa myslí nákup nehnuteľnosti za účelom investície voľných finančných prostriedkov. Nosnou potrebou teda nie je túžba po bývaní, ale investícia. Nehnuteľnosti sa považujú za uchovávateľa hodnoty peňazí, predstavujú ochranu pred znehodnotením a infláciou. Tento typ dopytu je síce na Slovensku relatívne nízky, keďže iba malé percento ľudí vlastní dostatočné voľné prostriedky na investovanie, no predsa je badateľný. Slovenské obyvateľstvo stále investuje radšej do pôdy, pozemkov a realít, než do akcií, podielových fondov a dlhopisov.
Lacné bankové peniaze – opätovný rast dopytu
Väčšina z nás si nemôže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť len zo svojich úspor, a preto prichádza na rad finančná injekcia od banky, ktorá má zväčša podobu hypotéky. Investičný a reálny dopyt po bytových nehnuteľnostiach ovplyvňuje teda aj peňažná likvidita na hypotekárnom trhu, nízke úrokové zhodnotenie a schopnosť bánk požičiavať peniaze za nízke úrokové sadzby. Zdá sa, že momentálne sú bankové peniaze výnimočne lacné, čo spôsobuje opätovný nárast dopytu. Banky sa stali hlavnou hybnou silou uzdravenia a naštartovania situácie na realitnom trhu. Peniaze sa požičiavajú obom stranám, a teda tak bežným občanom, ako aj samotným developerom. Zníženie cien a prispôsobenie ponuky dopytu je skvelým odrazovým mostíkom k skvalitneniu trhu s realitami.
Konkurenčný boj tlačí ceny dole
Konkurencia vládne nielen medzi developermi, ale aj v radoch samotných bánk. Tie financujú na základe projektového financovania výstavbu nových komerčných nehnuteľností, medzi ktorými dominujú logistické a výrobné haly, bytová zástavba, kancelárske budovy a obchodné centrá. V popredí je tiež refinancovanie existujúceho financovania novým úverom. Pod tlakom konkurenčného boja sú náklady bánk na obstaranie peňazí oveľa nižšie, čím sa zlacňuje aj projektové financovanie. Developeri môžu potom ponúknuť klientom lepšiu koncovú cenu bytov, nižší nájom a vyššiu kvalitu. Bankári sú tiež oveľa ochotnejší prevziať na seba vyššie riziko. Kríza však primäla banky k tomu, aby si projekty na financovanie vyberali a nefinancovali ich masovo. Finančná neistota predošlých rokov vyčistila trh od malých a nedôveryhodných hráčov, zostali tu teda iba tí silnejší, stabilnejší a kvalitnejší, ktorí majú za sebou určité odborné skúsenosti a realitám sa venujú dlhodobo.
Ako je to s obchodnými centrami v hlavnom meste?
Retailový trh v Bratislave, trh obchodných centier, je presýtený a financovanie výstavby nového projektu podobného zamerania by bolo dosť náročné. Realitný server kancelarie.sk v rekapitulácii rozhovoru s riaditeľom odboru projektového financovania a financovania nehnuteľností (ČSOB) uviedol, že momentálne nie je badať reálnu potrebu obyvateľstva po klasickom nákupnom priestore. V porovnaní s európskym priemerom má už Bratislava viac m2 obchodnej plochy, než je jej veľkosť. Už existujúce moderné obchodné centrá sa však ukazujú ako vhodné na refinancovanie alebo predaj zahraničným realitným fondom. V prípade, že sa nám podarí udržať ekonomickú aktivitu, realitný trh ešte porastie.
Zdroj a foto: kancelarie.sk
